Créée en 2020, Theoreim est une société de gestion d’actifs spécialisée en immobilier ayant développé un processus d’investissement spécifique basé sur la multigestion. Les fonds immobiliers de Theoreim sont conçus et gérés en architecture ouverte, au travers d’une sélection de partenaires au savoir-faire reconnu dans une classe d’actifs, une zone géographique ou un style de gestion. Ainsi, dans le cadre de son activité de gestion, Theoreim investit tant dans des immeubles que dans des fonds immobiliers et intervient sur l’ensemble des secteurs immobiliers (bureau, résidentiel, logistique, santé…) en Europe.

Les enjeux ESG sont clés pour l’activité de THEOREIM

Le secteur immobilier a un impact fort sur l’environnement et sur la société. Sur le volet climatique, le bâtiment est le secteur économique qui consomme le plus d’énergie en France (45%¹ de la consommation d’énergie finale) et est le deuxième secteur le plus émetteur de Gaz à Effet de Serre (18%² du total des émissions de GES sur les Scopes 1 et 2). Sur le plan social, l’immobilier construit des lieux de vie, de travail et d’échanges, nécessaires au fonctionnement de la société. En parallèle, la performance financière des investissements immobiliers est de plus en plus dépendante des conséquences du changement climatique qui menacent fortement l’intégrité des bâtiments, ainsi que le bien-être des locataires. Enfin, la règlementation française et européenne est de plus en plus abondante et fait naître des risques complémentaires qu’il convient de prendre en compte. Elle influe progressivement sur le comportement des acteurs (promoteurs, investisseurs, locataires…). Convaincue que les enjeux de durabilité sont des facteurs puissants de la performance de ses investissements, Theoreim s’est engagée dans une démarche vertueuse visant à prendre en compte la durabilité dans sa gestion quotidienne. Dans le cadre de cette démarche, Theoreim a cartographié ses risques en matière de durabilité, les principales incidences négatives et a identifié, pour son activité de gestion, les enjeux prioritaires suivants :

• Les consommations énergétiques des actifs en phase d’exploitation et les émissions de gaz à effet de serre ;
• Les risques climatiques physiques (vagues de chaleur, inondations, sécheresse, retrait-gonflement des argiles notamment) ;
• Les risques liés aux ressources naturelles et de biodiversité. En outre, les parties prenantes, internes et externes, jouent un rôle clé pour l’intégration des enjeux ESG dans les processus d’investissement et de gestion. Ainsi Theoreim souhaite impliquer l’ensemble de ses parties prenantes (sociétés de gestion, asset managers, property managers, locataires…) dans le déploiement de sa stratégie extra-financière. Theoreim entend diffuser et transmettre ses convictions et participer collectivement aux enjeux de transition écologique, sociale et sociétale. Ces thématiques sont donc les principaux enjeux que Theoreim se fixe dans sa gestion quotidienne.

[1] Ministère de la Transition Ecologique et de la Cohésion des Territoires : Énergie dans les bâtiments | Ministères Écologie Énergie Territoires (ecologie.gouv.fr)

[2] Rapport grand public 2022 du Haut Conseil pour le Climat : HCC_Rapport_GP_2022 – Web (hautconseilclimat.fr)

THEOREIM intègre les enjeux ESG dans le processus d’investissement et de gestion

Theoreim considère que la prise en compte des enjeux du développement durable doit être adaptée aux capacités des équipes de gestion et à son historique. Cette prise en compte doit donc évoluer dans le temps. Tenir ses engagements, communiquer sur ses accomplissements et rester intègre à ses objectifs sont des notions primordiales pour Theoreim. Des axes stratégiques sont fixés :

• A l’échelle Corporate, afin d’intégrer les collaborateurs et d’infuser les enjeux de développement durable.
• Dans son activité de gestion, tant pour les actifs détenus en direct que pour les actifs détenus indirectement via des fonds gérés par d’autres sociétés de gestion.

Chaque axe est caractérisé par un niveau de responsabilité différent pour la société de gestion, dépendant des leviers d’action dont Theoreim dispose.

Pour piloter la mise en place de sa stratégie d’Investissement Responsable, Theoreim a mis en place une fonction ESG au sein de Theoreim placée sous la responsabilité de Matthieu Urruty, directeur général et co-fondateur de Theoreim. Un comité ESG annuel est l’organe de gouvernance pivot de cette fonction. A ce titre, il a pour objectif de développer et de garantir l’application des différents processus visant à prendre en compte la démarche ESG à chaque étape de la gestion des véhicules ainsi que la pertinence des outils déployés.

THEOREIM s’engage pour la transition écologique, sociale et sociétale

Au niveau Corporate, Theoreim s’engage :

• à exclure à hauteur de 90% des actifs gérés, les bâtiments impliqués dans l’extraction, le transport, le stockage ou la manufacture de produits fossiles ;
• à évaluer en phase d’acquisition puis annuellement 100% des investissements au travers de grilles d’analyse conçues par la société de gestion.
  Au niveau de chacun des véhicules d’investissement gérés, un niveau d’engagement et de transparence complémentaire peut être pris en accord avec leur stratégie propre. La volonté d’intégrer les dimensions environnementales, sociales et de gouvernance dans la gestion des véhicules est reflétée dans la classification au sens du Règlement SFDR, mais également par la mise en œuvre de démarches volontaires, tels que la labellisation ISR en 2023 de l’un de ses véhicules.
  En outre, dans le cadre du déploiement de sa stratégie ESG, Theoreim a réalisé les démarches suivantes :

• Sur les enjeux énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre :
  • Une cartographie des consommations énergétiques de l’ensemble de son parc immobilier détenu en direct a été mise en place ;
  • Un bilan carbone de son patrimoine afin de prendre en compte dans ses réflexions les enjeux de réduction des émissions de gaz à effet de serre a été réalisé ;
  • Les property managers et les locataires, ayant un rôle à jouer dans la réduction des consommations énergétiques, ont été impliqués.

• Sur les enjeux d’adaptation aux conséquences du changement climatique, Theoreim a cartographié les risques climatiques physiques sur l’ensemble des actifs en direct et souhaite mener des audits approfondis sur ceux jugés prioritaires.

• Sur les enjeux de la biodiversité, Theoreim calcule le Coefficient de Biotope par Surface sur chacun des actifs en direct, ainsi que leur potentiel d’évolution en fonction des caractéristiques propres à chaque site. Elle s’engage à terme à prendre en compte, dans sa réflexion, les possibilités de désimperméabiliser et désartificialiser les sols.

• Sur les enjeux d’engagement des parties prenantes, Theoreim :
  • A formalisé l’engagement de ses asset managers et property managers via la signature d’une clause ESG.
  • Implique ses locataires dans la démarche ESG via la tenue de Comités Verts, réunions annuelles avec les property managers.
  • Prend en compte la satisfaction des utilisateurs des actifs détenus en direct dans le cadre de ses actions d’asset management.
  • S’engage pour le dynamisme économique des territoires dans lesquels les actifs sont implantés en faisant le choix de favoriser les fournisseurs et prestataires locaux.
  • Embarque l’intégralité de ses collaborateurs en organisant des sessions de sensibilisation aux enjeux ESG.
    

Dans le cas spécifique des fonds immobiliers dans lesquels sont investis les fonds gérés par Theoreim et compte tenu de la diversité des objectifs suivis par les gérants, les enjeux environnementaux et sociaux sont analysés selon le prisme du Règlement SFDR. Ainsi, Theoreim souhaite investir majoritairement dans des fonds classés article 8 ou article 9 au sens du Règlement SFDR, c’est-à-dire promouvant des caractéristiques environnementales et/ou sociales, ou poursuivant des objectifs environnementaux et/ou sociaux.

Enfin Theoreim a choisi de formaliser ses engagements en signant les UN-PRI en 2023.

Paris, 9 juillet 2024.