Créée en 2020, Theoreim est une société de gestion d’actifs spécialisée en immobilier ayant développé un processus d’investissement spécifique basé sur la multigestion. Les fonds immobiliers de Theoreim sont conçus et gérés en totale architecture ouverte, au travers d’une sélection de partenaires au savoir-faire reconnu dans une classe d’actifs, une zone géographique ou un style de gestion. Theoreim investit également dans des immeubles détenus en direct, en s’appuyant sur des partenaires spécialisés et intervient sur l’ensemble des secteurs immobiliers (bureau, résidentiel, logistique, santé…) en Europe.

Les enjeux ESG sont clés pour l’activité de THEOREIM

Theoreim est convaincue que la durabilité de la performance de ses investissements dépend de l’intégration des enjeux relatifs au développement durable et à l’impact sociétal. En effet, le secteur immobilier a un impact fort sur l’environnement et sur la société. Ainsi, sur le volet climatique, le bâtiment est le secteur économique qui consomme le plus d’énergie en France (45% de la consommation d’énergie finale ^[1]) et est le deuxième secteur le plus émetteur de Gaz à Effet de Serre (18% du total des émissions de GES sur les Scopes 1 et 2 ^[2] ). En outre, sur le plan social, l’immobilier construit des lieux de vie, de travail et d’échanges, nécessaires au fonctionnement de la société. En parallèle, la performance financière des investissements immobiliers est de plus en plus dépendante des facteurs environnementaux et sociaux. Les conséquences du changement climatique menacent ainsi fortement l’intégrité des bâtiments, ainsi que le bien-être des locataires.

Les parties prenantes, internes et externes, ont un rôle clé pour l’intégration des enjeux ESG dans les processus d’investissement et de gestion. Ainsi Theoreim souhaite-t-elle impliquer l’ensemble de ses parties prenantes (sociétés de gestion, asset managers, property managers, etc) dans le déploiement de sa stratégie extra-financière. Theoreim entend ainsi diffuser et transmettre ses convictions et participer collectivement à la transition écologique, sociale et sociétale. Vis-à-vis de ses employés, Theoreim accorde une attention particulière à la sensibilisation et à la formation de l’ensemble de ses collaborateurs sur les enjeux ESG.

Theoreim considère que la prise en compte des enjeux du développement durable doit être adapté aux capacités des équipes de gestion, à son historique, et que cette prise en compte doit évoluer dans le temps. Tenir ses engagements, communiquer sur ses accomplissements et rester intègre à ses objectifs sont des notions primordiales pour Theoreim.

L’équipe souhaite dans un premier temps prendre des engagements réalistes concernant le développement et la mise en place de sa stratégie d’investissement responsable. Elle a ensuite pour ambition de démontrer son engagement via l’adhésion à des initiatives de la place et via la labellisation ISR (Investissement Socialement Responsable). Theoreim souhaite devenir signataire des UN-PRI à horizon 2023 et s’est engagée dans la démarche de labellisation ISR pour la SCPI LOG IN.

[1] Ministère de la Transition Ecologique et de la Cohésion des Territoires : Énergie dans les bâtiments | Ministères Écologie Énergie Territoires (ecologie.gouv.fr)

[2] Rapport grand public 2022 du Haut Conseil pour le Climat : HCC_Rapport_GP_2022 – Web (hautconseilclimat.fr)

THEOREIM intègre progressivement les enjeux ESG dans le processus d’investissement et de gestion

Theoreim a pour ambition d’inscrire progressivement les enjeux ESG dans toutes les dimensions de son activité. Des objectifs sont fixés à l’échelle corporate, afin d’intégrer les collaborateurs et de favoriser le déploiement de la stratégie au cœur de son activité. La stratégie ESG déployée sur les activités immobilières intègre les deux dimensions de la gestion de Theoreim : les actifs détenus en direct, et les actifs détenus indirectement via des fonds gérés par d’autres sociétés de gestion. Chaque dimension est caractérisée par un niveau de responsabilité différent pour la société de gestion. Les objectifs fixés pour chacune sont à la hauteur des leviers d’action dont Theoreim dispose. Des processus, grilles d’évaluation ESG et objectifs sont ainsi établis de manière différenciée.

L’ambition de Theoreim fait écho aux réglementations européennes et françaises sur la transparence extra-financière. La société de gestion a ainsi déclaré ses risques et incidences négatives à l’échelle de l’entité, et choisi un niveau de transparence pour chacun de ses fonds, en accord avec leur stratégie propre. La volonté d’intégrer les dimensions environnementales, sociales et de gouvernance dans les processus d’investissement et de gestion se reflète dans la classification article 8 au sens du Règlement SFDR pour deux de ses fonds. Theoreim s’engage ainsi à promouvoir des caractéristiques environnementales, et à publier annuellement un reporting détaillé des actions menées et des résultats. Au-delà des aspects purement réglementaires, Theoreim s’engage dans des démarches volontaires. La SCPI LOG IN sera ainsi labellisée ISR début 2023, selon la stratégie « Best-In-Progress ». Un plan d’action sera déployé sur chacun des actifs de ce fonds afin de garantir l’amélioration de leur performance environnementale, sociale et de gouvernance, conformément aux préconisations du label.

Theoreim intègre l’ensemble des dimensions Environnementales, Sociales et de Gouvernance dès ses projets d’acquisition. Les actifs immobiliers acquis en direct font de plus l’objet d’une notation ESG détaillée selon une grille de critères préétablie. Dans le cas de la SCPI LOG IN, cette évaluation se fait en particulier grâce à la grille ISR.  Cette première appréciation de la performance ESG des actifs permet de mieux anticiper et d’adapter les plans de CAPEX qui seront éventuellement nécessaires à son amélioration. Theoreim dispose également d’un prisme d’analyse ESG spécifique pour les fonds immobiliers dans lesquels elle serait susceptible d’investir. Celui-ci s’appuie sur les niveaux de transparence propres au Règlement SFDR, dont la déclaration est obligatoire pour les sociétés de gestion européennes. Enfin, Theoreim s’engage à exclure, à hauteur de 90%, les actifs impliqués dans l’extraction, le stockage, le transport ou la manufacture de produits fossiles.

Theoreim accorde une attention particulière à l’intégration des enjeux ESG dans ses processus de gestion. Tous les actifs détenus en direct font l’objet d’une évaluation annuelle de leur performance ESG. Celle-ci est revue et analysée lors d’un Comité ESG. Des plans d’action d’amélioration sont anticipés et mis à jour régulièrement. Pour cela, Theoreim est particulièrement attentif à la relation qu’elle entretient avec ses property managers et ses locataires. Ces parties prenantes sont en effet des maillons essentiels à la collecte des données extra financières. De la même manière, Theoreim interroge annuellement les sociétés qui gèrent les fonds immobiliers dans lesquels elle investit, au moyen notamment de leur rapport annuel comportant les informations extra financières requises par le Règlement SFDR, et le Label ISR pour les fonds concernés.

THEOREIM s’engage pour la transition écologique, sociale et sociétale

Le secteur immobilier est un maillon essentiel de la lutte contre le changement climatique, par les émissions de gaz à effet de serre qu’il engendre. C’est dans ce contexte que Theoreim s’engage à cartographier l’ensemble de son parc immobilier détenu en direct et à prendre en compte dans ses réflexions les enjeux de réduction des consommations énergétiques, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre associées. Agir sur ce levier environnemental ne pourra se faire sans une implication forte des property managers et des locataires.

En outre, Theoreim considère comme prioritaire l’adaptation aux conséquences du changement climatique. Face à des événements climatiques de plus en plus fréquents et extrêmes (vagues de chaleur, inondations, etc), il est essentiel de mettre en œuvre des pratiques et solutions résilientes. Theoreim a ainsi pour ambition de cartographier les risques climatiques physiques sur l’ensemble de ses actifs et de mener des audits approfondis sur ceux jugés prioritaires.

Enfin, le secteur du bâtiment a également un fort impact sur la biodiversité, via notamment l’artificialisation des sols. Theoreim s’engage à cartographier son impact, et à termes à prendre en compte, dans sa réflexion, les possibilités de désimperméabiliser et désartificialiser les sols.

Theoreim s’engage pour le confort et le bien-être de ses occupants. La société de gestion prend en compte la satisfaction des utilisateurs de ses actifs détenus en direct dans le cadre de ses actions d’asset management. Elle souhaite également impliquer ses locataires dans la démarche ESG via la tenue de Comités Verts, réunions annuelles avec les property managers qui ont pour objectifs d’analyser les performances extra-financières de l’actif et de valider les plans d’action ayant pour objectif leur amélioration. Theoreim souhaite également s’engager de manière plus large pour le dynamisme économique des territoires dans lesquels elle est implantée. Elle fait ainsi le choix de favoriser les fournisseurs et prestataires locaux.

Dans le cas spécifique des fonds immobiliers dans lesquels investit Theoreim, et compte tenu de la diversité des objectifs suivis par les gérants, les enjeux environnementaux et sociaux sont analysés selon le prisme du Règlement SFDR. Ainsi, Theoreim souhaite-t-elle investir majoritairement dans des fonds classés article 8 ou article 9 au sens du Règlement SFDR, c’est-à-dire promouvant des caractéristiques environnementales et/ou sociales, ou poursuivant des objectifs environnementaux et/ou sociaux.

Enfin, Theoreim s’appuie sur des processus de gouvernance intégrant les enjeux ESG pour améliorer ses performances extra-financières. Ainsi, une évaluation en phase d’acquisition puis annuelle sera réalisée pour 100% des actifs détenus en direct, et sur 100% des fonds dans lesquels elle investit. Cette évaluation s’effectuera grâce à une grille prédéterminée, spécifique à chaque périmètre d’investissement.

La société de gestion souhaite également formaliser l’engagement de ses asset managers et property managers via la signature d’une clause ESG. Enfin, Theoreim met en place à l’échelle de la société de gestion une gouvernance spécifique aux enjeux ESG, avec en particulier l’organisation de sessions de sensibilisation et de formation, ainsi que la tenue de Comités ESG trimestriels pour veiller à la mise en œuvre opérationnelle et au suivi de la stratégie ESG.

La mise en place de la stratégie d’Investissement Responsable est placée sous la responsabilité de Matthieu Urruty, directeur général et co-fondateur de Theoreim. Matthieu incarne cette volonté de Theoreim de s’inscrire dans une démarche de développement durable et s’assurera de la bonne mise en place de la démarche ESG par l’ensemble des collaborateurs. Toute l’équipe de la société de gestion a pris connaissance de cette charte et est sensibilisée aux enjeux ESG. Le responsable de la conformité et du contrôle interne veillera à la bonne application de tous les processus.

Paris, 1er novembre 2022.