FAQ

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FPS

Qu’est-ce qu’un FPS (fonds professionnel spécialisé) ?

Les FPS possèdent le principal avantage de pouvoir être investis sur une multitude d’actifs, c’est à dire qu’ils ne se limitent pas au marché coté des actions, obligations ou du marché monétaire.
  1. FPS : Souplesse

    Les Fonds Professionnels Spécialisés ont la liberté d’investir sur des actifs non-cotés Autrement dit, au travers d’un FPS, vous avez accès à d’autres types de gestion immobilière offrant de multiples stratégies de type co-investissement en promotion immobilières et opérations de marchands de bien.

  2. FPS : DĂ©finition lĂ©gale

    « Les FPS sont des Organismes de Placement Collectif déclarés à l’AMF et dont l’objet principal est d’investir dans différentes typologies d'actifs, dont des sociétés non cotées ou des actifs immobiliers. Ils peuvent donc adopter des règles d’investissement dérogatoires par rapport aux fonds agréées.
    La souscription ou l’acquisition, la cession ou le transfert des parts d'un FPS, directement ou par personne interposée, est réservée à une catégorie d’investisseurs possédant l’expérience, les connaissances et les compétences nécessaires pour prendre leurs propres décisions d’investissement et évaluer correctement les risques encourus ».

  3. Fiscalité
    Fiscalité en cas de cession Plus-value de valeurs mobilières
    Fiscalité sur les revenus Revenus de capitaux mobiliers
    Imposition Ă  l'IFI
    (impôt sur la fortune immobilière)
    Soumis à l’IFI
    Hors IFI pour les investisseurs détenant moins de 10%
    des droits du fonds Gide Ă  infirmer
  4. Qui peut investir dans un FPS ?

    Un FPS est un fonds d’investissement dĂ©clarĂ© Ă  l’AMF, qui peut investir dans toutes les classes d’actifs sous rĂ©serve de justifier de la propriĂ©tĂ© dudit actif. Il est accessible aux investisseurs rĂ©pondant au 423-27 du RG AMF, et plus prĂ©cisĂ©ment Ă  :

    • Des investisseurs professionnels mentionnĂ©s Ă  l’article L. 533-16 du Code monĂ©taire et financier,
    • Tout investisseur susceptible d’investir au moins 100 000 €,
    • Tous les autres investisseurs dès lors que la souscription ou l’acquisition est rĂ©alisĂ©e en leur nom et pour leur compte par un prestataire de services d’investissement agissant dans le cadre d’un service d’investissement de gestion de portefeuille.

    Autrement dit, en tant qu’investisseur particulier, le fait d’investir au moins 100 000 euros vous permettra d’avoir accès aux Fonds Professionnels Spécialisés !

Rappel : classification des clients
Clients non professionnels

Ce sont les entreprises françaises ou Ă©trangères remplissant au moins 2 des 3 critères suivants :

  • Total du bilan Ă©gal ou supĂ©rieur Ă  20 millions d’euros,
  • Chiffre d’affaires net Ă©gal ou supĂ©rieur Ă  40 millions d’euros,
  • Capitaux propres Ă©gaux ou supĂ©rieurs Ă  2 millions d’euros.
Client professionnel sur option (réservé seulement aux PSI)

Le client doit remplir au moins 2 des 3 critères suivants avec une Ă©valuation adĂ©quate :

  • DĂ©tention d’un portefeuille d’instruments financiers d’une valeur supĂ©rieure Ă  500 000 euros,
  • RĂ©alisation d’opĂ©rations d’un montant supĂ©rieur Ă  600 euros par opĂ©ration sur des instruments financiers, Ă  raison d’au moins 10 par trimestre en moyenne sur les 4 trimestres prĂ©cĂ©dents
  • Occupation pendant au moins 1 an, dans le secteur financier, d’une position professionnelle exigeant une connaissance de l’investissement en instruments financiers.

Evaluation adéquate par le PSI de la compétence, de l’expérience et des connaissances du client afin d’avoir l’assurance raisonnable que celui-ci est en mesure de prendre ses décisions d’investissement et de comprendre les risques qu’il encourt.

Mise en Ĺ“uvre de l’option (celle-ci ne peut ĂŞtre mise en Ĺ“uvre qu’à l’initiative du client) :

  • Le client notifie au PSI son souhait d’être traitĂ© comme un client professionnel, soit Ă  tout moment, soit pour un service d’investissement ou une transaction dĂ©terminĂ©s, soit encore pour un type de transactions ou de produits ; le client doit dĂ©clarer par lettre avec AR, dans un document distinct du contrat, qu’il est conscient des consĂ©quences de sa renonciation aux protections prĂ©citĂ©es,
  • Le PSI rĂ©cupère les informations nĂ©cessaires afin de vĂ©rifier que le client remplit les conditions listĂ©es ci-dessus : si le client remplit les critères et en cas d’évaluation adĂ©quate ci-dessus, le PSI prĂ©cise clairement et par Ă©crit les protections et les droits Ă  indemnisation dont le client risque de se priver ; dans le cas contraire la choix du statut de client professionnel n’est pas possible
Conclusion
En résumé, les Fonds Professionnels Spécialisés sont de nouveaux types de placements de droits français déclarés à l’Autorité des Marchés Financiers et ouvrent de nouvelles opportunités quant à la stratégie d’investissement, sur le secteur immobilier. Accessible à partir de 100 000 Euros, les FPS ont des objectifs de rendements ou de performances supérieurs aux placements « classiques » qui se retrouvent limités de par leur réglementation (Gestion de foncière par exemple).

UC immobilière dans l’assurance vie

La fiscalité de l’assurance vie ouverte pour 2020

La loi de finance pour 2018 a apporté quelques modifications en matière de fiscalité de l’assurance vie.

Les règles fiscales ont surtout évolué en matière de rachat (c’est-à-dire lorsque vous décidez de retirer tout ou partie du capital placé en assurance vie) et notamment pour les versements réalisés après septembre 2017.

Cette réforme impacte une partie des contrats déjà ouverts au 1er janvier 2018 ainsi que toutes les assurances vie nouvellement ouvertes depuis. Cependant, la fiscalité de l’assurance vie reste avantageuse, que ce soit en matière d’imposition des intérêts et des plus-values, ou sur le plan de la transmission optimisée d’un capital au décès du souscripteur.

L’assurance vie jouit d’une fiscalité privilégiée mais relativement complexe. En effet, les règles diffèrent selon l’âge du souscripteur au moment des versements, selon leur montant, selon l’âge du contrat.

Quelle est la fiscalité de l’assurance vie hors rachat et hors succession ?

Que votre capital soit placĂ© sur un support garanti et sĂ©curisĂ© (le fonds en euros) ou sur des produits plus risquĂ©s (les unitĂ©s de compte), l’assurance vie reste un produit d’épargne. Il s’agit en rĂ©alitĂ© d’une « enveloppe fiscale » : qu’il s’agisse d’un contrat d’assurance vie multisupport ou d’un contrat d’assurance vie monosupport, l’imposition reste favorable.

Concrètement, les versements que vous effectuez sur le contrat génèrent des intérêts et/ou des plus-values, selon le support choisi (fonds euro et / ou unités de compte).

L’un des principaux intérêts de l’assurance vie réside dans le fait que les gains ne sont pas fiscalisés tant que vous n’effectuez pas de retrait.

La fiscalité de l’assurance vie pour enfant mineur répond aux mêmes règles.

Tant que les gains restent sur votre contrat d’assurance vie, ils ne sont pas imposés. Il s’agit des intérêts capitalisés. Ce n’est qu’en cas de rachat (partiel ou total) que l’imposition intervient.
Cette donnée est à nuancer.

    En rĂ©alitĂ©, des prĂ©lèvements sociaux seront ponctionnĂ©s :
  • annuellement, sur les intĂ©rĂŞts gĂ©nĂ©rĂ©s par le fonds en euros ;
  • en cas de rachat seulement, sur les produits rĂ©sultant de vos unitĂ©s de compte (Fonds communs de placement, SociĂ©tĂ©s civiles de placement immobilier…).
Le taux des prélèvements sociaux est actuellement fixé à 17,2 %.

Si vos actifs génèrent des moins-values (c’est-à-dire que la valeur de votre contrat est inférieure aux versements effectués) du fait de la volatilité des marchés financiers, vous ne serez pas imposé, que ce soit pendant la vie du contrat ou en cas de rachat.

Quelle est l’assiette imposable en cas de rachat en assurance vie ?
    Le terme peut porter Ă  confusion. En matière d’assurance vie, le rachat dĂ©signe tout simplement le retrait.Vous pouvez procĂ©der Ă  un rachat sur votre contrat Ă  tout moment, qu’il s’agisse :
  • d’un rachat partiel : votre contrat continue mais le capital est rĂ©duit ;
  • d’un rachat total : votre contrat prend fin et vous perdez son antĂ©rioritĂ© fiscale.

Votre capital n’est jamais bloqué ! Si vous avez un besoin urgent de liquidités, vous pourrez demander un retrait à votre assureur en envoyant un simple courrier
Si vous souhaitez vous constituer des revenus à la retraite, pensez aux rachats partiels programmés.

Sur le plan de la fiscalité du rachat, tout dépendra de l’âge de votre contrat (moins de 4 ans, entre 4 et 8 ans, + 8 ans) et du moment auquel les versements auront été effectués. Après 8 ans, vous bénéficierez d’un abattement sur les produits générés par le capital et d’une fiscalité très avantageuse.

Lorsque vous effectuez un retrait, seuls les gains seront fiscalisés. La part de votre rachat correspondant au capital n’entrera pas dans l’assiette taxable.

Quelle est la fiscalité en cas de rachat sur un contrat d’assurance vie ?
La fiscalité des versements effectués avant le 27 septembre 2017
    Le terme peut porter Ă  confusion. En matière d’assurance vie, le rachat dĂ©signe tout simplement le retrait.Vous pouvez procĂ©der Ă  un rachat sur votre contrat Ă  tout moment, qu’il s’agisse :
  • Ă  l’impĂ´t sur le revenu (IR): vous devrez alors les inclure dans votre dĂ©claration fiscale ;
  • sur la base d’un PrĂ©lèvement forfaitaire libĂ©ratoire (PFL) qui est dĂ©gressif avec le temps. C’est la raison pour laquelle l’assurance vie est de plus en plus intĂ©ressante au fur et Ă  mesure des annĂ©es.

De base, vos gains devront intégrer l’assiette de votre impôt sur le revenu. Le PFL est une option, que vous devrez notifier à l’assureur lors du retrait. Il est libératoire et sera prélevé directement par l’établissement. À ceci s’ajoutent toujours les prélèvements sociaux, actuellement à 17,20 %.

FiscalitĂ© des rachats en assurance vie pour les versements avant le 27 septembre 2017 :
ImpĂ´t sur le revenu (IR) Option pour le PFL
Contrat < 4 ans IR + 17,20 % pvt sociaux 35 % + 17,20 % pvt sociaux
Contrat entre 4 et 8 ans IR + 17,20 % pvt sociaux 15 % + 17,20 % pvt sociaux
Contrat > 8 ans Après abattement :
IR + 17,20 % pvt sociaux
Après abattement :
7,5 % + 17,20 % pvt sociaux

*Le PFU est au total de 30 % (sauf après 8 ans pour les versements de moins de 150 000 €), car il se compose non seulement de la taxation à 12,8 % mais aussi des prélèvements sociaux établis à 17,20 %.

Si votre assurance vie a plus de 8 ans, vous bénéficiez toujours de l’abattement de 4600 € par an sur vos intérêts et plus-values (9200 € pour un couple). En revanche, seuls les gains correspondants aux 150 000 « premiers » euros seront taxés à 7,5 %. Ceux générés par les versements au delà de ce montant seront imposés à 12,8 % (en plus des prélèvements sociaux). Ce seuil de 150 000 € est porté à 300 000 € pour une assurance vie en coadhésion.

Le PFU n’est pas libératoire (libre de l’impôt). Si vous optez pour cette solution, l’assureur retiendra les 12,8 % lors du rachat mais vous devrez intégrer vos gains dans votre déclaration fiscale. Cela fera l’objet d’une régularisation par la suite.

Quels sont les cas où le rachat est possible sans fiscalité ?

    Le législateur a prévu des cas de force majeur,En revanche, seuls les gains correspondants aux 150 000 « premiers » euros seront taxés à 7,5 %. Ceux générés par les versements au delà de ce montant seront imposés à 12,8 % (en plus des prélèvements sociaux). Ce seuil de 150 000 € est porté à 300 000 € pour une assurance vie en coadhésion.

  • du licenciement de l’assurĂ© et / ou de son conjoint ;
  • de la liquidation judiciaire de la sociĂ©tĂ© de l’assurĂ© et / ou de son conjoint ;
  • de la mise Ă  la retraite anticipĂ©e de l’un ou de l’autre ;
  • d’invaliditĂ© de 2 ou 3ème catĂ©gorie de l’un ou de l’autre.

Quelle est la fiscalité pour les non-résidents ?

Les expatriés sont soumis à des règles particulières en matière de fiscalité de l’assurance vie.En matière de rachat, les versements effectués jusqu’au 27 septembre 2017 sont obligatoirement soumis au Prélèvement forfaitaire libératoire selon l’âge du contrat.

Les non-rĂ©sidents ne peuvent pas opter pour la taxation de leurs gains Ă  l’impĂ´t sur le revenu. Idem pour les versements après cette date : seul le PrĂ©lèvement forfaitaire unique est disponible.

Ils ne jouissent pas non plus de l’abattement de 4600 € après 8 ans, mais leur assurance vie n’est pas ponctionnée des prélèvements sociaux. Quelle est la fiscalité en cas de décès de l’assuré ?

    L’assurance vie est un excellent outil de transmission successorale, puisqu’elle jouit, sur ce plan Ă©galement, d’une fiscalitĂ© très avantageuse. Concrètement, via la clause bĂ©nĂ©ficiaire, vous pouvez dĂ©signer une ou plusieurs personnes (physiques ou morales) qui recevront un capital Ă  la suite de votre dĂ©cès. La plupart du temps, le capital sera traitĂ© hors succession et imposĂ© dans des conditions très favorables, en comparaison des droits de succession en vigueur. La fiscalitĂ© applicable dĂ©pend :

  • de l’âge qu’avait le souscripteur au moment oĂą les primes ont Ă©tĂ© versĂ©es ;
  • de la date de versement des primes.

La fiscalité des primes versées avant 70 ans

Si votre contrat est relativement récent, ou en tout cas si vous avez versé vos primes après le 13 octobre 1998, les règles qui suivent vous concernent. En vertu de l’article 990 I du Code général des impôts (CGI), chaque bénéficiaire désigné par vous jouit d’un abattement fiscal fixé à 152 500 € sur le capital qu’il reçoit à la suite de votre disparition. Concrètement, seule la part excédant ce montant (capital + intérêts) sera fiscalisée, à hauteur de 20 % de 152 501 € à 852 500 €, et de 31,25 % au delà.

FiscalitĂ© de l’assurance vie en cas de dĂ©cès de l’assurĂ© (primes versĂ©es avant 70 ans) :
Abattement Fiscalité à 20 % Fiscalité à 31,25 %
Primes versées avant 70 ans 152 500 € par bénéficiaire De 152 501 € à 852 500 € Au delà de 852 500 €

L’abattement existant et le taux d’imposition « faible » font de l’assurance vie un excellent moyen de transfĂ©rer un capital Ă  des proches Cela est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit de personnes ayant un lien de parentĂ© Ă©loignĂ©, ou pire, de tiers (car ces derniers seraient lourdement taxĂ©s au titre des droits de succession : 60 %).

Depuis la loi TEPA de 2007, le conjoint survivant ou le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession.

La fiscalité des primes versées après 70 ans.

Là encore, les règles fiscales posées ci-dessous concernent les contrats d’assurance vie pour lesquels les primes ont été versées après le 13 octobre 1998. Aux termes de l’article 757 B du CGI, les primes versées par l’assuré pour l’assurance vie après ses 70 ans font intégralement partie de la succession, et ne bénéficient pas d’une fiscalité avantageuse, hormis un abattement général (tous bénéficiaires et contrats d’assurance vie confondus) de 30 500 €. Les gains seront exonérés. Seul le capital (c’est-à-dire les versements effectués) réintégrera la succession au décès.

FiscalitĂ© de l’assurance vie en cas de dĂ©cès de l’assurĂ© (primes versĂ©es après 70 ans) :
Abattement Fiscalité
Primes versées après 70 ans 30 500 € sur capital transmis (gains exonérés) Droits de succession

L’intérêt de l’assurance vie est ici plus limité que pour les primes versées avant les 70 ans du souscripteur, même si l’abattement permet toute de même de transmettre plus de 30 000 € de capital exonéré.

La fiscalité des contrats d’assurance vie anciens

Les contrats d’assurance vie ouverts avant le 20 novembre 1991, et pour lesquels les versements ont été faits par l’adhérent avant le 13 octobre 1998 bénéficient d’une exonération totale en matière de transmission du capital.

Idem pour les assurances vie souscrites après le 20 novembre 1991, pour lesquelles les versements ont été effectués avant les 70 ans de l’assuré et avant le 12 octobre 1998.

La sortie en rente de l’assurance vie

Moins souvent choisie, la sortie en rente viagère, qui est une alternative aux rachats partiels programmĂ©s pendant la retraite, demeure possible.Cette option est soumise Ă  une fiscalitĂ© Ă  part, très diffĂ©rente de celle touchant les rachats en capital. Ici, ce ne seront pas les intĂ©rĂŞts qui seront fiscalisĂ©s, mais la rente dans son intĂ©gralitĂ©, en fonction de votre âge au moment oĂą vous la percevrez pour la première fois. Vous devrez en dĂ©clarer une fraction lors de votre dĂ©claration d’impĂ´ts sur le revenu. Celle-ci sera dĂ©gressive selon l’âge :

  • si vous avez moins de 50 ans, vous serez imposĂ© sur 70 % de votre rente viagère ;
  • si vous avez entre 50 et 59 ans, sur 50 % ;
  • si vous avez entre 60 et 69 ans, sur 40 % ;
  • si vous avez plus de 70 ans, sur 30 %.
La sortie en rente viagère en assurance vie n’est en principe plus possible passĂ© 85 ans. L’assurance vie et l’impĂ´t sur la fortune immobilière Depuis la rĂ©forme de l’ImpĂ´t sur la fortune, devenu IFI (ImpĂ´t sur la fortune immobilière), l’assurance vie n’entre plus dans l’assiette taxable, tout du moins :
  • pour les sommes placĂ©es sur le fonds en euros ;
  • pour les sommes placĂ©es sur des produits non immobiliers.

La réforme Macron est donc, sur ce point, une formidable évolution pour les détenteurs d’assurance vie assujettis à l’ISF par le passé. Ce type de contrat devient donc, en plus de ses autres avantages, un outil de défiscalisation au titre de l’impôt sur le patrimoine.

Notez que si une partie du capital de votre assurance vie est investie sur des valeurs immobilières de type SCPI (Société civile de placement immobilier), SCI (Société civile immobilière) ou OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier), vous devrez les intégrer dans votre déclaration IFI.

Qu’est-ce que le contrat vie génération ?

Un contrat vie génération est une assurance vie spécifique. Au moins 33 % du capital doit être investi dans l’économie française et / ou européenne, c’est-à-dire dans des petites ou moyennes entreprises (PME) ou des entreprises de taille intermédiaire (ETI) œuvrant dans le champ du logement social ou de l’économie sociale et solidaire.

En contrepartie, le souscripteur profite d’un avantage fiscal supplĂ©mentaire sur les transmissions : en plus de l’abattement de 152 500 € par bĂ©nĂ©ficiaire, il bĂ©nĂ©ficie d’un abattement spĂ©cifique et proportionnel de 20 % (applicable en 1er), ce qui lui permet de transmettre un capital plus Ă©levĂ© sans fiscalitĂ©.

Ce type de contrat vie génération ne concerne donc que les « gros » contrats, pour qui ce second abattement sera utile dans une optique d’optimisation

FAQ l’assurance vie : Quelle fiscalitĂ© s’applique aux contrats d’assurance vie en 2020 ?

Tant que vous n’effectuez pas de retrait, votre assurance vie n’est pas fiscalisée. Elle est toutefois soumise à un prélèvement social de 17,2 %. Celui-ci sera ponctionné chaque année sur les intérêts générés par votre fond en euros.

Quelle fiscalité pour le bénéficiaire d’une assurance vie ?
    La fiscalitĂ© de l’assurance vie en cas de dĂ©cès de l’assurĂ© et de succession est très avantageuse. Elle varie en fonction :
  • de la date de souscription du contrat ;
  • de la date des versements ;
  • de l’âge du souscripteur lors des versements.

En fonction de ces critères, le capital hérité pourra être totalement exonéré ou subir une fiscalité allant jusqu’à 31,25 %.

Est-il possible de souscrire plus d’une assurance vie ?

Oui, et cela présente d’ailleurs plusieurs avantages ! Vous pourrez par exemple conserver d’anciens contrats bénéficiants d’une excellente fiscalité. Vous pourrez également souscrire une assurance vie adaptée à chacun de vos projets, qu’il s’agisse de préparer votre retraite ou encore, d’anticiper une succession.

Comment obtenir une meilleure fiscalité lors du rachat de l’assurance vie ?

Choisissez le mode d’imposition le plus avantageux pour vous : soit l’impĂ´t sur le revenu, soit sur la base d’un prĂ©lèvement forfaitaire. Vous pouvez aussi attendre que votre contrat “prenne de l’âge” : après 8 ans, vous bĂ©nĂ©ficiez en effet d’une fiscalitĂ© moins Ă©levĂ©e et d’un abattement annuel de 4 600 € sur les intĂ©rĂŞts et plus-values (9 200 € pour un couple).

ImpĂ´t sur la fortune immobilière (IFI) : particularitĂ©s de l'assurance vie
    Les contrats d'assurance vie peuvent ĂŞtre partiellement soumis Ă  l'impĂ´t sur la fortune immobilière (IFI) pour la fraction correspondant Ă  des investissements dans des parts :
  • de supports financiers investies, directement ou indirectement, dans des biens ou droits immobiliers ;
  • de SociĂ©tĂ©s Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ;
  • d'Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI).
  • Ces actifs immobiliers logĂ©s dans les unitĂ©s de compte ne sont pas imposables Ă  l'IFI si l'assurĂ© dĂ©tient moins de 10% du fonds et si ce fonds dĂ©tient lui-mĂŞme moins de 20% de biens ou droits immobiliers.

Quant aux parts de sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC), celles-ci sont exonérées dès lors qu'elles sont détenues au sein d'un contrat d'assurance vie si l'assuré détient moins de 5% des parts de chaque SIIC.

Le montant imposable à déclarer pour votre déclaration d'IFI est communiqué par la compagnie d'assurance en début d'année.

Il est à noter qu'une clause de non-rachat temporaire d'un contrat d'assurance vie ne remet pas en cause son caractère imposable. De même, dans le cas d'un contrat d'assurance vie avec bénéficiaire acceptant, le souscripteur maintient son droit de rachat au contrat même s'il est conditionné pas l'accord du souscripteur. Le contrat d'assurance vie reste donc soumis à l'IFI.

ImpĂ´t sur la fortune immobilière (IFI) : plafonnement de l'IFI

Vous pouvez bénéficier d'un plafonnement de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ce dispositif permet d'éviter que le montant cumulé de tous vos impôts à payer soit supérieur à 75% de vos revenus.En effet, la somme des impôts dus en France et à l'étranger au titre des revenus de l'année précédente (impôt sur les revenus, prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus, IFI calculé sur l'année en cours,...) ne doit pas dépasser 75% des revenus perçus. En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l'IFI.

    Concernant les contrats d'assurance vie, les Ă©lĂ©ments Ă  prendre en compte pour le calcul du plafonnement sont :
  • la part d'intĂ©rĂŞts dĂ©tenue lors d’un rachat ou constatĂ©e lors du dĂ©nouement d'un contrat ;
  • les prĂ©lèvements sociaux payĂ©s annuellement sur les intĂ©rĂŞts des fonds euros ainsi que ceux prĂ©levĂ©s au titre des Ă©ventuels rachats annuels.
ImpĂ´t sur la fortune immobilière (IFI) : dĂ©claration

L'impĂ´t sur la fortune immobilière (IFI) est un impĂ´t dĂ©claratif : vous ĂŞtes responsable de la dĂ©claration d'IFI et des sommes dĂ©clarĂ©es. Vous devez donc procĂ©der vous-mĂŞme Ă  l'Ă©valuation de votre patrimoine.
Les couples mariés ou pacsés mais aussi les concubins doivent rédiger une déclaration d'IFI commune.

Information utile

A partir de 2018, quelle que soit la valeur du patrimoine immobilier, la déclaration d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) se fait en même temps que celle au titre des revenus. Il n'y a plus à effectuer une déclaration de patrimoine séparée.
Pour vous aider dans votre déclaration d'IFI, vous pouvez consulter les informations pratiques sur la déclaration IFI.

Les frais

Les Frais en Immobilier : Quelques explications

FPS : exemple PPG
SCPI

Une SCPI achète des immeubles qu’elle loue ensuite, afin de percevoir des loyers Ă  redistribuer Ă  ses associĂ©s. Devenir associĂ© d’une SCPI signifie donc bĂ©nĂ©ficier de ses rĂ©sultats, mais aussi participer aux diffĂ©rents frais et charges liĂ©s Ă  son activitĂ© immobilière. Ces frais se rĂ©partissent en deux grandes phases : ceux Ă  rĂ©gler au moment de l’achat de parts, et ceux Ă  rĂ©gler pour le fonctionnement de la SCPI. En revanche, aucun frais n’est Ă  prĂ©voir cĂ´tĂ© vendeur lors de la revente de ses parts. En raison de l’existence de ces frais Ă  l’achat, il est recommandĂ© aux associĂ©s de conserver leur placement pendant 8 Ă  10 annĂ©es minimum selon les SCPI.

Nous vous invitons également à consulter le DIC – Document d’Informations Clés - de chaque produit pour plus d’informations sur les coûts ponctuels, récurrents et accessoires.

SCPI : frais Ă  l’achat

Lors d’une acquisition de parts de SCPI, des frais s’appliquent.
Ils sont réglés par l’acquéreur au moment de l’acquisition.

Acquisition sur le marchĂ© primaire : commission de souscription

Pour les parts de SCPI acquises sur le marché primaire (SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe en phase d’augmentation de capital), la société de gestion perçoit une commission de souscription. Elle est à la charge de l’acheteur, dit le « souscripteur ». Pour plus de clarté, elle est déjà comprise dans le prix de souscription affiché.
Cette commission permet de couvrir les frais liés à la collecte de capitaux, et de réaliser les investissements. Le montant de cette commission est variable selon les SCPI.

Acquisition sur le marchĂ© secondaire : frais et droits d’enregistrement

Lors d’un achat de parts de SCPI sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe hors phase d’augmentation de capital), l’acquéreur s’acquitte d’une commission de cession. Comprise dans le prix d’acquisition, cette commission couvre les frais de la société de gestion pour l’organisation du marché secondaire, les opérations de transfert des parts et la tenue du registre des associés.
A ces frais s’ajoutent des droits d’enregistrement, supportés par l’acheteur, payés par la société de gestion et réglés au Trésor Public. Ils correspondent à 5% HT du prix de vente des parts.

Frais liés à la gestion du parc immobilier et à l’activité locative

L’activité de la SCPI implique également le règlement de frais de fonctionnement et de commissions à la société de gestion qui en a la charge.

Commission de gestion

La commission de gestion rĂ©munère la sociĂ©tĂ© de gestion pour les missions rĂ©alisĂ©es pour le compte de la SCPI. Ces tâches sont très variĂ©es : administration du fonds, information rĂ©gulière des associĂ©s, prĂ©paration, convocation et conduite de toutes les rĂ©unions et assemblĂ©es, distribution des dividendes, encaissement des loyers, entretien du patrimoine immobilier, location des immeubles… La commission de gestion est calculĂ©e sur des produits locatifs encaissĂ©s par la SCPI. Ce mode de calcul permet la convergence des intĂ©rĂŞts des porteurs de parts et ceux de la sociĂ©tĂ© de gestion.
La commission est payée par la SCPI, qui la prélève sur les revenus des associés avant leur versement. Les rendements affichés sont donc nets de cette commission de gestion.

La commission d’acquisition et de cession de biens immobiliers

Des frais complémentaires rémunèrent le travail de la société de gestion lorsqu’elle vend ou achète en réemploi des fonds issus de la vente un immeuble, ou des titres de sociétés immobilières pour le compte de la SCPI. Dans cette hypothèse, une commission de cession ou d’acquisition est donc perçue en fonction du montant de la vente réalisée.

La commission de pilotage de la réalisation des travaux Certaines sociétés de gestion perçoivent une commission lorsqu’elles réalisent des travaux dans les immeubles d’une SCPI dont elles ont la gestion.
Les OPCI
OPCI Grand Public

L’OPCI grand public est un produit d’épargne aux multiples facettes. Il associe actifs immobiliers et financiers. En raison de cette dimension immobilière, l’acquisition de titres d’OPCI implique le règlement de certains frais par l’acheteur. Le montant et la nature de ceux-ci dĂ©pendent du mode d’acquisition : sous forme d’unitĂ©s de compte dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, ou en direct dans le cadre d’un compte titres. Des frais de gestion pour l’administration du parc immobilier s’appliquent ensuite. Lors de la revente en revanche, aucun frais n’est dĂ». Afin d’amortir ces frais, il est recommandĂ© aux Ă©pargnants de conserver cet investissement pour une durĂ©e de 8 annĂ©es minimum.
Nous vous invitons également à consulter le DIC - Document d'Informations Clés - de chaque produit pour plus d'informations sur les coûts ponctuels, récurrents et accessoires.

OPCI : frais d’acquisition de titres

Quel que soit le mode d’acquisition de titres d’un OPCI grand public, le souscripteur devra s’acquitter du paiement de certains frais au moment de son achat.

Contribution aux frais d’acquisition des immeubles

L’épargnant qui choisit d’investir dans un OPCI grand public devra verser une contribution aux frais liés à l’acquisition des immeubles (frais de notaire, taxes et droits). En investissant dans un OPCI, l’épargnant accède à un patrimoine déjà constitué. Or des frais ont été nécessaires pour constituer ce patrimoine. Les frais d’entrée ont pour objet de créer une égalité entre les investisseurs historiques et les nouveaux. Tous les souscripteurs participent ainsi, de façon équitable, aux frais d’acquisition. Le montant de ces frais varie d’un OPCI à l’autre.

Frais liés à l’acquisition dans le cadre d’une assurance-vie

l est possible de faire l’acquisition de titres d’un OPCI sous formes d’unités de compte dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cet achat peut se faire soit en versement direct, soit en arbitrage, lorsque l’épargnant souhaite modifier la répartition des supports sur des fonds déjà présents sur son contrat d’assurance vie ou de capitalisation.
Des frais spécifiques – au contrat d’assurance vie - s’appliquent alorsIl s’agit de la commission perçue par l’assureur au moment de l’acquisition des titres. L’épargnant doit donc se renseigner auprès de ce dernier afin de connaître le taux qui lui sera appliqué.

Frais liés à l’acquisition dans le cadre d’un compte titres

Le distributeur gérant le compte percevra des frais de souscription, ces frais s’ajoutent à la contribution perçue par l’OPCI.

OPCI : frais liĂ©s Ă  la gestion du parc immobilier et Ă  l’activitĂ© locative Frais de gestion

L’OPCI perçoit ensuite des frais de gestion qui sont calculés sur l’actif net.
Ils comprennent une commission de gestion revenant à la société de gestion.
Elle rémunère tout le travail effectué par l’équipe de cette dernière pour l’exploitation des biens immobiliers et la réalisation des placements financiers. Elle correspond aux frais à régler aux différents prestataires listés réglementairement, intervenant pour la gestion de l’OPCI (dépositaires, évaluateurs, commissaires aux comptes,…).

Frais et taxes liés à la gestion du parc

D’autres frais et taxes sont également pris en charge par l’OPCI en fonction de l’activité immobilière. Ils couvrent notamment les taxes foncières ou autres frais et charges liés aux travaux entrepris pour optimiser le parc immobilier.Le taux peut varier en fonction des OPCI.

Pythagore/Ellipse

Offre Theoreim SCI Pythagore Foncière Ellipse
Durée et liquidité
  • DurĂ©e de placement recommandĂ©e : 8 ans
  • DurĂ©e de vie du produit : 99 ans
  • LiquiditĂ© par l’assureur
  • DurĂ©e de placement recommandĂ©e : 8 ans
  • DurĂ©e de vie du produit : 99 ans
  • LiquiditĂ© avec pĂ©nalitĂ©s pendant 8 ans
  • Rachat Ă  chaque VL avec possibilitĂ© pour la sociĂ©tĂ© de gestion de diffĂ©rer les rachats pendant 18 mois maximim
DĂ©tention des actifs
  • Investissement en Indirect :
    • SCI/SCPI/OPCI/ autres FIA [50% Ă  75%]
    • OPCVM Immobilier [5% - 15%]
  • Investissement en Direct / club deal [20% - 35%]
  • TrĂ©sorerie [5%]

Ratio non contractuels

Investissement en Direct majoritairement ou via Club Deal d’actifs en bloc [>50%]

Dans une moindre mesure investissement en FIA Immo

Stratégie Géographique

Principalement France (Paris et Régions) et Zone €

Min 3 pays distincts en cible

Principalement France (Paris et Régions) et Zone€
Classes d’actifs et positionnements
  • Toutes Classes d’actifs :
    • Bureaux
    • Commerces
    • HĂ´tellerie
    • Logistique
    • RĂ©sidentiel
    • …
  • CORE/ CORE+ > Ă  60%
  • Toutes classes d’actifs
    • Pas de contrainte sur l’allocation. Recherche de performance avec du
    • VALUE-ADD [c.50%]
    • CORE [15% - 25%]
    • CORE + [25% - 35%]

Ratios non contractuels

Cibles Accessibilité Tout investisseur ayant un contrat d’assurance vie
100€
Unité de compte
Fiscalité Fiscalité de l’assurance vie Fiscalité des RCM
Distribution Performance Capitalisation c.5% Possibilité d’effectuer annuellement une souscription rachat afin de perevoir une partie de la performance
Endettement 30% LTV 40% LTV
Structure juridique
  • Contrat d’assurance vie
  • SCI Ă  capital variable
  • Autre FIA
FPS/ SLP