Qu’est-ce qu’un FPS (fonds professionnel spécialisé) ?

Les FPS possèdent le principal avantage de pouvoir être investis sur une multitude d’actifs, c’est à dire qu’ils ne se limitent pas au marché coté des actions, obligations ou du marché monétaire.

1. FPS : Souplesse

   Les Fonds Professionnels Spécialisés ont la liberté d’investir sur des actifs non-cotés Autrement dit, au travers d’un FPS, vous avez accès à d’autres types de gestion immobilière offrant de multiples stratégies de type co-investissement en promotion immobilières et opérations de marchands de bien.

2. FPS : Définition légale

   « Les FPS sont des Organismes de Placement Collectif déclarés à l’AMF et dont l’objet principal est d’investir dans différentes typologies d'actifs, dont des sociétés non cotées ou des actifs immobiliers. Ils peuvent donc adopter des règles d’investissement dérogatoires par rapport aux fonds agréées.
   La souscription ou l’acquisition, la cession ou le transfert des parts d'un FPS, directement ou par personne interposée, est réservée à une catégorie d’investisseurs possédant l’expérience, les connaissances et les compétences nécessaires pour prendre leurs propres décisions d’investissement et évaluer correctement les risques encourus ».

3. Fiscalité

   Fiscalité en cas de cession	Plus-value de valeurs mobilières
   Fiscalité sur les revenus	Revenus de capitaux mobiliers
   Imposition à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière)	Soumis à l’IFI Hors IFI pour les investisseurs détenant moins de 10% des droits du fonds Gide à infirmer

4. Qui peut investir dans un FPS ?

   Un FPS est un fonds d’investissement déclaré à l’AMF, qui peut investir dans toutes les classes d’actifs sous réserve de justifier de la propriété dudit actif. Il est accessible aux investisseurs répondant au 423-27 du RG AMF, et plus précisément à :

   • Des investisseurs professionnels mentionnés à l’article L. 533-16 du Code monétaire et financier,
   • Tout investisseur susceptible d’investir au moins 100 000 €,
   • Tous les autres investisseurs dès lors que la souscription ou l’acquisition est réalisée en leur nom et pour leur compte par un prestataire de services d’investissement agissant dans le cadre d’un service d’investissement de gestion de portefeuille.

   Autrement dit, en tant qu’investisseur particulier, le fait d’investir au moins 100 000 euros vous permettra d’avoir accès aux Fonds Professionnels Spécialisés !

Rappel : classification des clients

Clients non professionnels

Ce sont les entreprises françaises ou étrangères remplissant au moins 2 des 3 critères suivants :

• Total du bilan égal ou supérieur à 20 millions d’euros,
• Chiffre d’affaires net égal ou supérieur à 40 millions d’euros,
• Capitaux propres égaux ou supérieurs à 2 millions d’euros.

Client professionnel sur option (réservé seulement aux PSI)

Le client doit remplir au moins 2 des 3 critères suivants avec une évaluation adéquate :

• Détention d’un portefeuille d’instruments financiers d’une valeur supérieure à 500 000 euros,
• Réalisation d’opérations d’un montant supérieur à 600 euros par opération sur des instruments financiers, à raison d’au moins 10 par trimestre en moyenne sur les 4 trimestres précédents
• Occupation pendant au moins 1 an, dans le secteur financier, d’une position professionnelle exigeant une connaissance de l’investissement en instruments financiers.

Evaluation adéquate par le PSI de la compétence, de l’expérience et des connaissances du client afin d’avoir l’assurance raisonnable que celui-ci est en mesure de prendre ses décisions d’investissement et de comprendre les risques qu’il encourt.

Mise en œuvre de l’option (celle-ci ne peut être mise en œuvre qu’à l’initiative du client) :

• Le client notifie au PSI son souhait d’être traité comme un client professionnel, soit à tout moment, soit pour un service d’investissement ou une transaction déterminés, soit encore pour un type de transactions ou de produits ; le client doit déclarer par lettre avec AR, dans un document distinct du contrat, qu’il est conscient des conséquences de sa renonciation aux protections précitées,
• Le PSI récupère les informations nécessaires afin de vérifier que le client remplit les conditions listées ci-dessus : si le client remplit les critères et en cas d’évaluation adéquate ci-dessus, le PSI précise clairement et par écrit les protections et les droits à indemnisation dont le client risque de se priver ; dans le cas contraire la choix du statut de client professionnel n’est pas possible

Conclusion

En résumé, les Fonds Professionnels Spécialisés sont de nouveaux types de placements de droits français déclarés à l’Autorité des Marchés Financiers et ouvrent de nouvelles opportunités quant à la stratégie d’investissement, sur le secteur immobilier. Accessible à partir de 100 000 Euros, les FPS ont des objectifs de rendements ou de performances supérieurs aux placements « classiques » qui se retrouvent limités de par leur réglementation (Gestion de foncière par exemple).

La fiscalité de l’assurance vie ouverte pour 2020

La loi de finance pour 2018 a apporté quelques modifications en matière de fiscalité de l’assurance vie.

Les règles fiscales ont surtout évolué en matière de rachat (c’est-à-dire lorsque vous décidez de retirer tout ou partie du capital placé en assurance vie) et notamment pour les versements réalisés après septembre 2017.

Cette réforme impacte une partie des contrats déjà ouverts au 1er janvier 2018 ainsi que toutes les assurances vie nouvellement ouvertes depuis. Cependant, la fiscalité de l’assurance vie reste avantageuse, que ce soit en matière d’imposition des intérêts et des plus-values, ou sur le plan de la transmission optimisée d’un capital au décès du souscripteur.

L’assurance vie jouit d’une fiscalité privilégiée mais relativement complexe. En effet, les règles diffèrent selon l’âge du souscripteur au moment des versements, selon leur montant, selon l’âge du contrat.

Quelle est la fiscalité de l’assurance vie hors rachat et hors succession ?

Que votre capital soit placé sur un support garanti et sécurisé (le fonds en euros) ou sur des produits plus risqués (les unités de compte), l’assurance vie reste un produit d’épargne. Il s’agit en réalité d’une « enveloppe fiscale » : qu’il s’agisse d’un contrat d’assurance vie multisupport ou d’un contrat d’assurance vie monosupport, l’imposition reste favorable.

Concrètement, les versements que vous effectuez sur le contrat génèrent des intérêts et/ou des plus-values, selon le support choisi (fonds euro et / ou unités de compte).

L’un des principaux intérêts de l’assurance vie réside dans le fait que les gains ne sont pas fiscalisés tant que vous n’effectuez pas de retrait.

La fiscalité de l’assurance vie pour enfant mineur répond aux mêmes règles.

Tant que les gains restent sur votre contrat d’assurance vie, ils ne sont pas imposés. Il s’agit des intérêts capitalisés. Ce n’est qu’en cas de rachat (partiel ou total) que l’imposition intervient.
Cette donnée est à nuancer.

En réalité, des prélèvements sociaux seront ponctionnés :
• annuellement, sur les intérêts générés par le fonds en euros ;
• en cas de rachat seulement, sur les produits résultant de vos unités de compte (Fonds communs de placement, Sociétés civiles de placement immobilier…).

Le taux des prélèvements sociaux est actuellement fixé à 17,2 %.

Si vos actifs génèrent des moins-values (c’est-à-dire que la valeur de votre contrat est inférieure aux versements effectués) du fait de la volatilité des marchés financiers, vous ne serez pas imposé, que ce soit pendant la vie du contrat ou en cas de rachat.

Quelle est l’assiette imposable en cas de rachat en assurance vie ?

Le terme peut porter à confusion. En matière d’assurance vie, le rachat désigne tout simplement le retrait.Vous pouvez procéder à un rachat sur votre contrat à tout moment, qu’il s’agisse :
• d’un rachat partiel : votre contrat continue mais le capital est réduit ;
• d’un rachat total : votre contrat prend fin et vous perdez son antériorité fiscale.

Votre capital n’est jamais bloqué ! Si vous avez un besoin urgent de liquidités, vous pourrez demander un retrait à votre assureur en envoyant un simple courrier
Si vous souhaitez vous constituer des revenus à la retraite, pensez aux rachats partiels programmés.

Sur le plan de la fiscalité du rachat, tout dépendra de l’âge de votre contrat (moins de 4 ans, entre 4 et 8 ans, + 8 ans) et du moment auquel les versements auront été effectués. Après 8 ans, vous bénéficierez d’un abattement sur les produits générés par le capital et d’une fiscalité très avantageuse.

Lorsque vous effectuez un retrait, seuls les gains seront fiscalisés. La part de votre rachat correspondant au capital n’entrera pas dans l’assiette taxable.

Quelle est la fiscalité en cas de rachat sur un contrat d’assurance vie ?

La fiscalité des versements effectués avant le 27 septembre 2017

Le terme peut porter à confusion. En matière d’assurance vie, le rachat désigne tout simplement le retrait.Vous pouvez procéder à un rachat sur votre contrat à tout moment, qu’il s’agisse :
• à l’impôt sur le revenu (IR): vous devrez alors les inclure dans votre déclaration fiscale ;
• sur la base d’un Prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) qui est dégressif avec le temps. C’est la raison pour laquelle l’assurance vie est de plus en plus intéressante au fur et à mesure des années.

De base, vos gains devront intégrer l’assiette de votre impôt sur le revenu. Le PFL est une option, que vous devrez notifier à l’assureur lors du retrait. Il est libératoire et sera prélevé directement par l’établissement. À ceci s’ajoutent toujours les prélèvements sociaux, actuellement à 17,20 %.

Fiscalité des rachats en assurance vie pour les versements avant le 27 septembre 2017 :

	Impôt sur le revenu (IR)	Option pour le PFL
Contrat < 4 ans	IR + 17,20 % pvt sociaux	35 % + 17,20 % pvt sociaux
Contrat entre 4 et 8 ans	IR + 17,20 % pvt sociaux	15 % + 17,20 % pvt sociaux
Contrat > 8 ans	Après abattement : IR + 17,20 % pvt sociaux	Après abattement : 7,5 % + 17,20 % pvt sociaux

*Le PFU est au total de 30 % (sauf après 8 ans pour les versements de moins de 150 000 €), car il se compose non seulement de la taxation à 12,8 % mais aussi des prélèvements sociaux établis à 17,20 %.

Si votre assurance vie a plus de 8 ans, vous bénéficiez toujours de l’abattement de 4600 € par an sur vos intérêts et plus-values (9200 € pour un couple). En revanche, seuls les gains correspondants aux 150 000 « premiers » euros seront taxés à 7,5 %. Ceux générés par les versements au delà de ce montant seront imposés à 12,8 % (en plus des prélèvements sociaux). Ce seuil de 150 000 € est porté à 300 000 € pour une assurance vie en coadhésion.

Le PFU n’est pas libératoire (libre de l’impôt). Si vous optez pour cette solution, l’assureur retiendra les 12,8 % lors du rachat mais vous devrez intégrer vos gains dans votre déclaration fiscale. Cela fera l’objet d’une régularisation par la suite.

Quels sont les cas où le rachat est possible sans fiscalité ?

Le législateur a prévu des cas de force majeur,En revanche, seuls les gains correspondants aux 150 000 « premiers » euros seront taxés à 7,5 %. Ceux générés par les versements au delà de ce montant seront imposés à 12,8 % (en plus des prélèvements sociaux). Ce seuil de 150 000 € est porté à 300 000 € pour une assurance vie en coadhésion.

• du licenciement de l’assuré et / ou de son conjoint ;
• de la liquidation judiciaire de la société de l’assuré et / ou de son conjoint ;
• de la mise à la retraite anticipée de l’un ou de l’autre ;
• d’invalidité de 2 ou 3ème catégorie de l’un ou de l’autre.

Quelle est la fiscalité pour les non-résidents ?

Les expatriés sont soumis à des règles particulières en matière de fiscalité de l’assurance vie.En matière de rachat, les versements effectués jusqu’au 27 septembre 2017 sont obligatoirement soumis au Prélèvement forfaitaire libératoire selon l’âge du contrat.

Les non-résidents ne peuvent pas opter pour la taxation de leurs gains à l’impôt sur le revenu. Idem pour les versements après cette date : seul le Prélèvement forfaitaire unique est disponible.

Ils ne jouissent pas non plus de l’abattement de 4600 € après 8 ans, mais leur assurance vie n’est pas ponctionnée des prélèvements sociaux. Quelle est la fiscalité en cas de décès de l’assuré ?

L’assurance vie est un excellent outil de transmission successorale, puisqu’elle jouit, sur ce plan également, d’une fiscalité très avantageuse. Concrètement, via la clause bénéficiaire, vous pouvez désigner une ou plusieurs personnes (physiques ou morales) qui recevront un capital à la suite de votre décès. La plupart du temps, le capital sera traité hors succession et imposé dans des conditions très favorables, en comparaison des droits de succession en vigueur. La fiscalité applicable dépend :

• de l’âge qu’avait le souscripteur au moment où les primes ont été versées ;
• de la date de versement des primes.

La fiscalité des primes versées avant 70 ans

Si votre contrat est relativement récent, ou en tout cas si vous avez versé vos primes après le 13 octobre 1998, les règles qui suivent vous concernent. En vertu de l’article 990 I du Code général des impôts (CGI), chaque bénéficiaire désigné par vous jouit d’un abattement fiscal fixé à 152 500 € sur le capital qu’il reçoit à la suite de votre disparition. Concrètement, seule la part excédant ce montant (capital + intérêts) sera fiscalisée, à hauteur de 20 % de 152 501 € à 852 500 €, et de 31,25 % au delà.

Fiscalité de l’assurance vie en cas de décès de l’assuré (primes versées avant 70 ans) :

	Abattement	Fiscalité à 20 %	Fiscalité à 31,25 %
Primes versées avant 70 ans	152 500 € par bénéficiaire	De 152 501 € à 852 500 €	Au delà de 852 500 €

L’abattement existant et le taux d’imposition « faible » font de l’assurance vie un excellent moyen de transférer un capital à des proches Cela est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit de personnes ayant un lien de parenté éloigné, ou pire, de tiers (car ces derniers seraient lourdement taxés au titre des droits de succession : 60 %).

Depuis la loi TEPA de 2007, le conjoint survivant ou le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession.

La fiscalité des primes versées après 70 ans.

Là encore, les règles fiscales posées ci-dessous concernent les contrats d’assurance vie pour lesquels les primes ont été versées après le 13 octobre 1998. Aux termes de l’article 757 B du CGI, les primes versées par l’assuré pour l’assurance vie après ses 70 ans font intégralement partie de la succession, et ne bénéficient pas d’une fiscalité avantageuse, hormis un abattement général (tous bénéficiaires et contrats d’assurance vie confondus) de 30 500 €. Les gains seront exonérés. Seul le capital (c’est-à-dire les versements effectués) réintégrera la succession au décès.

Fiscalité de l’assurance vie en cas de décès de l’assuré (primes versées après 70 ans) :

	Abattement	Fiscalité
Primes versées après 70 ans	30 500 € sur capital transmis (gains exonérés)	Droits de succession

L’intérêt de l’assurance vie est ici plus limité que pour les primes versées avant les 70 ans du souscripteur, même si l’abattement permet toute de même de transmettre plus de 30 000 € de capital exonéré.

La fiscalité des contrats d’assurance vie anciens

Les contrats d’assurance vie ouverts avant le 20 novembre 1991, et pour lesquels les versements ont été faits par l’adhérent avant le 13 octobre 1998 bénéficient d’une exonération totale en matière de transmission du capital.

Idem pour les assurances vie souscrites après le 20 novembre 1991, pour lesquelles les versements ont été effectués avant les 70 ans de l’assuré et avant le 12 octobre 1998.

La sortie en rente de l’assurance vie

Moins souvent choisie, la sortie en rente viagère, qui est une alternative aux rachats partiels programmés pendant la retraite, demeure possible.Cette option est soumise à une fiscalité à part, très différente de celle touchant les rachats en capital. Ici, ce ne seront pas les intérêts qui seront fiscalisés, mais la rente dans son intégralité, en fonction de votre âge au moment où vous la percevrez pour la première fois. Vous devrez en déclarer une fraction lors de votre déclaration d’impôts sur le revenu. Celle-ci sera dégressive selon l’âge :

• si vous avez moins de 50 ans, vous serez imposé sur 70 % de votre rente viagère ;
• si vous avez entre 50 et 59 ans, sur 50 % ;
• si vous avez entre 60 et 69 ans, sur 40 % ;
• si vous avez plus de 70 ans, sur 30 %.

La sortie en rente viagère en assurance vie n’est en principe plus possible passé 85 ans. L’assurance vie et l’impôt sur la fortune immobilière Depuis la réforme de l’Impôt sur la fortune, devenu IFI (Impôt sur la fortune immobilière), l’assurance vie n’entre plus dans l’assiette taxable, tout du moins :

• pour les sommes placées sur le fonds en euros ;
• pour les sommes placées sur des produits non immobiliers.

La réforme Macron est donc, sur ce point, une formidable évolution pour les détenteurs d’assurance vie assujettis à l’ISF par le passé. Ce type de contrat devient donc, en plus de ses autres avantages, un outil de défiscalisation au titre de l’impôt sur le patrimoine.

Notez que si une partie du capital de votre assurance vie est investie sur des valeurs immobilières de type SCPI (Société civile de placement immobilier), SCI (Société civile immobilière) ou OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier), vous devrez les intégrer dans votre déclaration IFI.

Qu’est-ce que le contrat vie génération ?

Un contrat vie génération est une assurance vie spécifique. Au moins 33 % du capital doit être investi dans l’économie française et / ou européenne, c’est-à-dire dans des petites ou moyennes entreprises (PME) ou des entreprises de taille intermédiaire (ETI) œuvrant dans le champ du logement social ou de l’économie sociale et solidaire.

En contrepartie, le souscripteur profite d’un avantage fiscal supplémentaire sur les transmissions : en plus de l’abattement de 152 500 € par bénéficiaire, il bénéficie d’un abattement spécifique et proportionnel de 20 % (applicable en 1er), ce qui lui permet de transmettre un capital plus élevé sans fiscalité.

Ce type de contrat vie génération ne concerne donc que les « gros » contrats, pour qui ce second abattement sera utile dans une optique d’optimisation

FAQ l’assurance vie : Quelle fiscalité s’applique aux contrats d’assurance vie en 2020 ?

Tant que vous n’effectuez pas de retrait, votre assurance vie n’est pas fiscalisée. Elle est toutefois soumise à un prélèvement social de 17,2 %. Celui-ci sera ponctionné chaque année sur les intérêts générés par votre fond en euros.

Quelle fiscalité pour le bénéficiaire d’une assurance vie ?

La fiscalité de l’assurance vie en cas de décès de l’assuré et de succession est très avantageuse. Elle varie en fonction :
• de la date de souscription du contrat ;
• de la date des versements ;
• de l’âge du souscripteur lors des versements.

En fonction de ces critères, le capital hérité pourra être totalement exonéré ou subir une fiscalité allant jusqu’à 31,25 %.

Est-il possible de souscrire plus d’une assurance vie ?

Oui, et cela présente d’ailleurs plusieurs avantages ! Vous pourrez par exemple conserver d’anciens contrats bénéficiants d’une excellente fiscalité. Vous pourrez également souscrire une assurance vie adaptée à chacun de vos projets, qu’il s’agisse de préparer votre retraite ou encore, d’anticiper une succession.

Comment obtenir une meilleure fiscalité lors du rachat de l’assurance vie ?

Choisissez le mode d’imposition le plus avantageux pour vous : soit l’impôt sur le revenu, soit sur la base d’un prélèvement forfaitaire. Vous pouvez aussi attendre que votre contrat “prenne de l’âge” : après 8 ans, vous bénéficiez en effet d’une fiscalité moins élevée et d’un abattement annuel de 4 600 € sur les intérêts et plus-values (9 200 € pour un couple).

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : particularités de l'assurance vie

Les contrats d'assurance vie peuvent être partiellement soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour la fraction correspondant à des investissements dans des parts :
• de supports financiers investies, directement ou indirectement, dans des biens ou droits immobiliers ;
• de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ;
• d'Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI).
Ces actifs immobiliers logés dans les unités de compte ne sont pas imposables à l'IFI si l'assuré détient moins de 10% du fonds et si ce fonds détient lui-même moins de 20% de biens ou droits immobiliers.

Quant aux parts de sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC), celles-ci sont exonérées dès lors qu'elles sont détenues au sein d'un contrat d'assurance vie si l'assuré détient moins de 5% des parts de chaque SIIC.

Le montant imposable à déclarer pour votre déclaration d'IFI est communiqué par la compagnie d'assurance en début d'année.

Il est à noter qu'une clause de non-rachat temporaire d'un contrat d'assurance vie ne remet pas en cause son caractère imposable. De même, dans le cas d'un contrat d'assurance vie avec bénéficiaire acceptant, le souscripteur maintient son droit de rachat au contrat même s'il est conditionné pas l'accord du souscripteur. Le contrat d'assurance vie reste donc soumis à l'IFI.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : plafonnement de l'IFI

Vous pouvez bénéficier d'un plafonnement de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ce dispositif permet d'éviter que le montant cumulé de tous vos impôts à payer soit supérieur à 75% de vos revenus.En effet, la somme des impôts dus en France et à l'étranger au titre des revenus de l'année précédente (impôt sur les revenus, prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus, IFI calculé sur l'année en cours,...) ne doit pas dépasser 75% des revenus perçus. En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l'IFI.

Concernant les contrats d'assurance vie, les éléments à prendre en compte pour le calcul du plafonnement sont :
• la part d'intérêts détenue lors d’un rachat ou constatée lors du dénouement d'un contrat ;
• les prélèvements sociaux payés annuellement sur les intérêts des fonds euros ainsi que ceux prélevés au titre des éventuels rachats annuels.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : déclaration

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt déclaratif : vous êtes responsable de la déclaration d'IFI et des sommes déclarées. Vous devez donc procéder vous-même à l'évaluation de votre patrimoine.
Les couples mariés ou pacsés mais aussi les concubins doivent rédiger une déclaration d'IFI commune.

Information utile

A partir de 2018, quelle que soit la valeur du patrimoine immobilier, la déclaration d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) se fait en même temps que celle au titre des revenus. Il n'y a plus à effectuer une déclaration de patrimoine séparée.
Pour vous aider dans votre déclaration d'IFI, vous pouvez consulter les informations pratiques sur la déclaration IFI.

Les Frais en Immobilier : Quelques explications

FPS : exemple PPG

SCPI

Une SCPI achète des immeubles qu’elle loue ensuite, afin de percevoir des loyers à redistribuer à ses associés. Devenir associé d’une SCPI signifie donc bénéficier de ses résultats, mais aussi participer aux différents frais et charges liés à son activité immobilière. Ces frais se répartissent en deux grandes phases : ceux à régler au moment de l’achat de parts, et ceux à régler pour le fonctionnement de la SCPI. En revanche, aucun frais n’est à prévoir côté vendeur lors de la revente de ses parts. En raison de l’existence de ces frais à l’achat, il est recommandé aux associés de conserver leur placement pendant 8 à 10 années minimum selon les SCPI.

Nous vous invitons également à consulter le DIC – Document d’Informations Clés - de chaque produit pour plus d’informations sur les coûts ponctuels, récurrents et accessoires.

SCPI : frais à l’achat

Lors d’une acquisition de parts de SCPI, des frais s’appliquent.
Ils sont réglés par l’acquéreur au moment de l’acquisition.

Acquisition sur le marché primaire : commission de souscription

Pour les parts de SCPI acquises sur le marché primaire (SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe en phase d’augmentation de capital), la société de gestion perçoit une commission de souscription. Elle est à la charge de l’acheteur, dit le « souscripteur ». Pour plus de clarté, elle est déjà comprise dans le prix de souscription affiché.
Cette commission permet de couvrir les frais liés à la collecte de capitaux, et de réaliser les investissements. Le montant de cette commission est variable selon les SCPI.

Acquisition sur le marché secondaire : frais et droits d’enregistrement

Lors d’un achat de parts de SCPI sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe hors phase d’augmentation de capital), l’acquéreur s’acquitte d’une commission de cession. Comprise dans le prix d’acquisition, cette commission couvre les frais de la société de gestion pour l’organisation du marché secondaire, les opérations de transfert des parts et la tenue du registre des associés.
A ces frais s’ajoutent des droits d’enregistrement, supportés par l’acheteur, payés par la société de gestion et réglés au Trésor Public. Ils correspondent à 5% HT du prix de vente des parts.

Frais liés à la gestion du parc immobilier et à l’activité locative

L’activité de la SCPI implique également le règlement de frais de fonctionnement et de commissions à la société de gestion qui en a la charge.

Commission de gestion

La commission de gestion rémunère la société de gestion pour les missions réalisées pour le compte de la SCPI. Ces tâches sont très variées : administration du fonds, information régulière des associés, préparation, convocation et conduite de toutes les réunions et assemblées, distribution des dividendes, encaissement des loyers, entretien du patrimoine immobilier, location des immeubles… La commission de gestion est calculée sur des produits locatifs encaissés par la SCPI. Ce mode de calcul permet la convergence des intérêts des porteurs de parts et ceux de la société de gestion.
La commission est payée par la SCPI, qui la prélève sur les revenus des associés avant leur versement. Les rendements affichés sont donc nets de cette commission de gestion.

La commission d’acquisition et de cession de biens immobiliers

Des frais complémentaires rémunèrent le travail de la société de gestion lorsqu’elle vend ou achète en réemploi des fonds issus de la vente un immeuble, ou des titres de sociétés immobilières pour le compte de la SCPI. Dans cette hypothèse, une commission de cession ou d’acquisition est donc perçue en fonction du montant de la vente réalisée.

La commission de pilotage de la réalisation des travaux Certaines sociétés de gestion perçoivent une commission lorsqu’elles réalisent des travaux dans les immeubles d’une SCPI dont elles ont la gestion.

Les OPCI

OPCI Grand Public

L’OPCI grand public est un produit d’épargne aux multiples facettes. Il associe actifs immobiliers et financiers. En raison de cette dimension immobilière, l’acquisition de titres d’OPCI implique le règlement de certains frais par l’acheteur. Le montant et la nature de ceux-ci dépendent du mode d’acquisition : sous forme d’unités de compte dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, ou en direct dans le cadre d’un compte titres. Des frais de gestion pour l’administration du parc immobilier s’appliquent ensuite. Lors de la revente en revanche, aucun frais n’est dû. Afin d’amortir ces frais, il est recommandé aux épargnants de conserver cet investissement pour une durée de 8 années minimum.
Nous vous invitons également à consulter le DIC - Document d'Informations Clés - de chaque produit pour plus d'informations sur les coûts ponctuels, récurrents et accessoires.

OPCI : frais d’acquisition de titres

Quel que soit le mode d’acquisition de titres d’un OPCI grand public, le souscripteur devra s’acquitter du paiement de certains frais au moment de son achat.

Contribution aux frais d’acquisition des immeubles

L’épargnant qui choisit d’investir dans un OPCI grand public devra verser une contribution aux frais liés à l’acquisition des immeubles (frais de notaire, taxes et droits). En investissant dans un OPCI, l’épargnant accède à un patrimoine déjà constitué. Or des frais ont été nécessaires pour constituer ce patrimoine. Les frais d’entrée ont pour objet de créer une égalité entre les investisseurs historiques et les nouveaux. Tous les souscripteurs participent ainsi, de façon équitable, aux frais d’acquisition. Le montant de ces frais varie d’un OPCI à l’autre.

Frais liés à l’acquisition dans le cadre d’une assurance-vie

l est possible de faire l’acquisition de titres d’un OPCI sous formes d’unités de compte dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cet achat peut se faire soit en versement direct, soit en arbitrage, lorsque l’épargnant souhaite modifier la répartition des supports sur des fonds déjà présents sur son contrat d’assurance vie ou de capitalisation.
Des frais spécifiques – au contrat d’assurance vie - s’appliquent alorsIl s’agit de la commission perçue par l’assureur au moment de l’acquisition des titres. L’épargnant doit donc se renseigner auprès de ce dernier afin de connaître le taux qui lui sera appliqué.

Frais liés à l’acquisition dans le cadre d’un compte titres

Le distributeur gérant le compte percevra des frais de souscription, ces frais s’ajoutent à la contribution perçue par l’OPCI.

OPCI : frais liés à la gestion du parc immobilier et à l’activité locative Frais de gestion

L’OPCI perçoit ensuite des frais de gestion qui sont calculés sur l’actif net.
Ils comprennent une commission de gestion revenant à la société de gestion.
Elle rémunère tout le travail effectué par l’équipe de cette dernière pour l’exploitation des biens immobiliers et la réalisation des placements financiers. Elle correspond aux frais à régler aux différents prestataires listés réglementairement, intervenant pour la gestion de l’OPCI (dépositaires, évaluateurs, commissaires aux comptes,…).

Frais et taxes liés à la gestion du parc

D’autres frais et taxes sont également pris en charge par l’OPCI en fonction de l’activité immobilière. Ils couvrent notamment les taxes foncières ou autres frais et charges liés aux travaux entrepris pour optimiser le parc immobilier.Le taux peut varier en fonction des OPCI.

Offre Theoreim	SCI Pythagore	Foncière Ellipse
Durée et liquidité	Durée de placement recommandée : 8 ans Durée de vie du produit : 99 ans Liquidité par l’assureur	Durée de placement recommandée : 8 ans Durée de vie du produit : 99 ans Liquidité avec pénalités pendant 8 ans Rachat à chaque VL avec possibilité pour la société de gestion de différer les rachats pendant 18 mois maximim
Détention des actifs	Investissement en Indirect : SCI/SCPI/OPCI/ autres FIA [50% à 75%] OPCVM Immobilier [5% - 15%] Investissement en Direct / club deal [20% - 35%] Trésorerie [5%] Ratio non contractuels	Investissement en Direct majoritairement ou via Club Deal d’actifs en bloc [>50%] Dans une moindre mesure investissement en FIA Immo
Stratégie Géographique	Principalement France (Paris et Régions) et Zone € Min 3 pays distincts en cible	Principalement France (Paris et Régions) et Zone€
Classes d’actifs et positionnements	Toutes Classes d’actifs : Bureaux Commerces Hôtellerie Logistique Résidentiel … CORE/ CORE+ > à 60%	Toutes classes d’actifs Pas de contrainte sur l’allocation. Recherche de performance avec du VALUE-ADD [c.50%] CORE [15% - 25%] CORE + [25% - 35%] Ratios non contractuels
Cibles Accessibilité	Tout investisseur ayant un contrat d’assurance vie 100€ Unité de compte
Fiscalité	Fiscalité de l’assurance vie	Fiscalité des RCM
Distribution Performance	Capitalisation c.5%	Possibilité d’effectuer annuellement une souscription rachat afin de perevoir une partie de la performance
Endettement	30% LTV	40% LTV
Structure juridique	Contrat d’assurance vie SCI à capital variable Autre FIA	FPS/ SLP